Tilstede:
Sankelmarksgade 21: st. th, 1. tv, 1. th, 3. th, 4. tv, 4. th
Sønder Boulevard 76: 1. th, 2. tv, 2. th, 3. tv, 3. th, 4. tv, 5. tv, 5. th
Fraværende:
Sankelmarksgade 21: 2. tv, 2 th, 3. tv, 5. tv, 5 th og Sønder Boulevard 76: 1. tv og 4. th
1. Valg af dirigent
Lis Klareskov blev valgt som dirigent. Lis oplyste indledningsvist generalforsamlingen om, at formalia for indkaldelsen var overholdt.
2. Formandens beretning
Bestyrelsens arbejde i 2017 har koncentreret sig om følgende:
Istandsættelse af bagtrapper
I løbet af januar 2017 har bestyrelsen sat istandsættelse af bagtrapper i gang. Udskiftning af bagdøre + kælderdøre, pudsning, bemaling af vægge og trapper + gulvet i kælderen.
Denne proces med istandsættelsen af bagtrapper har kostet en hel del timer og økonomi, og bestyrelsen har haft en del følgeopgaver ifm. renoveringen. Bl.a. udbedringer inde i enkelte lejligheder og et slagsmål med Fiberby om udbedring af skader, som dog blev erstattet økonomisk og vi fik i samme omgang håndværkerne til at klare reparationerne af Fiberbys knap så elegante finish.
Samlet løb renoveringsprojektet op i knap 600.000 kr. ekskl. moms.
Valuarvurdering
Bestyrelsen indhentede ultimo 2016 tilbud på en valuarvurdering. Valuarvurderingen blev efterfølgende igangsat med ny vurdering til følge, vedtaget på Generalforsamlingen 2017.
Altaner
Sommeren 2017 blev altanudvalget sammen med bestyrelsen enige om at afbryde samarbejdet med Gilbro. Baggrunden var et meget vanskeligt samarbejde, hvor aftaler omkring processen og ansøgningen ikke blev overholdt. Derudover har firmaet haft skiftende ansatte på vores sag uden at gøre os opmærksomme på det samt været gået konkurs uden at meddele os det. Altanudvalget har efterfølgende været forbi Teknik- og Miljøforvaltningen og fået tilsendt al materiale, som kommunen har liggende på vores altanansøgning. En egentlig sagsbehandling har aldrig rigtig været påbegyndt, men materialet indeholder brugbar information omkring, hvilke krav kommunen stiller. Altanudvalget vil nu kontakte et par nye firmaer og indhente tilbud på ny.
Foreningen kom ikke til at betale noget for Gilbros arbejde – eftersom de var gået konkurs midt i forløbet, men vi måtte betale kommunen for de timers arbejde der var lagt i det for dem – ca. 7.000 kr.
Varmtvandsmåler på varmeveksleren i kælderen
Ista foretog en lovpligtig opsætning af en varmtvandsmåler. Det kostede knap 5.000 inkl. moms
Opmåling af fremlejelokaler
For at forberede en justering af lejeindtægterne havde bestyrelsen indhentet et par tilbud og efterfølgende fået opmålt de to lejemål.
I henhold til lovgivning har vi dog ikke fået indhentet de korrekte værdier til brug for huslejeændringer og arbejdet pågår derfor ind i 2018.
Udlejning af Barnevognsrum ifm. Distortion
Bestyrelsen gav igen i år Tim lov til at leje barnevognsrummet ifm. Distortion.
Sag vedr. skimmelsvamp mellem 1. og 2. tv 76
Bestyrelsen godkendte anmodning om at iværksætte undersøgelse af om der stadig var forekomster af skimmelsvamp i etageadskillelsen. Undersøgelsen viste at der var forekomster af skimmelsvamp og derfor har foreningen tilbudt at betale for udbedringen. Indhentning af tilbud sker mod slutningen af 2017 og løber ind i 2018.
Sammenkomster i foreningen
26. februar blev der afholdt fastelavnsfest i gården for store og små
Der blev afholdt en oprydningsdag d. 29 oktober.
Generelt
Det har været sparsomt med likviditeten i foreningen efter renoveringen af bagtrapperne og et par ekstraregninger i samme omgang. Bestyrelsen har derfor ikke sat nye projekter i gang og har i stedet forsøgt at indhente det økonomiske, som skulle se bedre ud fra 2. kvartal 2018.
Der har været salg af lejlighed 21 st. th, 21 5. th.
Og 76 2. tv., hvilket resulterede i nye beboere af 21 3. th.
—
Generalforsamlingen spurgte ind til, hvorfor foreningen har valgt at betale for udbedring af den skimmelsvamp, som er konstateret mellem 76 1. tv. og 2. tv.
Bestyrelsen oplyste, at da den ansvarlige for skadens udbedring i første omgang, tidligere andelshaver i 76 2. tv, ikke længere bor i lejligheden, er det bestyrelsen og den ramte lejligheds vurdering, at det vil blive meget svært at få tidligere andelshavere til at betale for genrestaurering. Derfor har bestyrelsen valgt at dække udgifterne, da denne ikke mener, at det er 76 1. tv’s ansvar. Og da der er tale om skimelsvamp har bestyrelsen et ønske om at få det udbedret hurtigst muligt.
Denne undtagelse er også givet med baggrund i, at en lignende skade, som er årsagen til skimmelsvampen, i dag ville være dækket af vores forsikring omkring indvendig rørskade, som blev tegnet efter første skade. Bestyrelsen oplyste yderligere, at de ikke ved hvad den præcise omkostning bliver, men et meget forsigtigt bud lyder på ca. 15.000 kr.
Der blev også stillet spørgsmål omkring rensning af tagrender. Nogle andelshavere oplever problemer med dryppende vand fra tagrenden, idet tagrenden på 5. er fyldt op med bl.a. duelort. Spørgsmålet er tidligere blev behandlet på generalforsamlingen og spørgsmålet gik på, hvad der sket på baggrund af den sidst snak. Bestyrelsen kunne meddele, at de havde haft tagrenderensning oppe og vende på bestyrelsesmøder, men vurderede på baggrund af foreningens økonomi selv at stå for rensningen i det omfang det var muligt. Bestyrelsen noterede sig ønsket, og vil tage det op på næste møde.
En andelshaver spurgte til, om nogen kendte til de asiatere, som har nøgle til opgangen i 76. En anden andelshaver meddelte, at det sandsynligvis var deres rengøringshjælp, som kommer hver fredag.
Generalforsamlingen stillede spørgsmål om, hvorvidt bestyrelsen havde sendt en ansøgning til kommunen om at få de 20.000 kr. tilbage, som man betaler på årlig basis for renhold af fortov.
Bestyrelsen meddelte, at det var de umiddelbart ikke bekendt med, men det var korrekt at en karré kunne ansøge samlet om fritagelse fra kommunens rengøring og dermed undlade at betale til kommunen for servicen. Bestyrelsen vil følge op igen om reglerne er blevet ændret.
En andelshaver spurgte til, om der var mulighed for at ændre ordningen for betaling af husleje. Andelshaveren efterlyste mulighed for at have en automatisk bankoverførsel, så man undgik at skulle logge på netbank og manuelt indbetale husleje.
Bestyrelsen meddelte, at de gerne ville undersøge muligheden, og at det var blevet undersøgt for nogle år siden, hvor man konstaterede, at det var for dyr en løsning.
Der blev yderligere spurgt ind til, om generalforsamlingen kunne placeres tidligere på året, som den engang har været.
Bestyrelsen så intet til hindre for det og vil fremadrettet forsøge at placere Generalforsamlingen omkring marts/april.
Endelig blev der spurgt til, hvor langt altanudvalget er med sit arbejde.
Bestyrelsen kunne oplyse om, at der er ved at blive indhentet et par tilbud fra et par firmaer og man håber på, at kunne starte en ny proces op med et nyt firma i løbet af efteråret.
Formandens beretning blev godkendt.
3. Forelæggelse af årsregnskab 2017
Ole gennemgik årsregnskabet. Udgifter løber samlet op i et lille overskud på knap 35.000 kr. I 2017 havde foreningen en lavere rente pga. ændring af lånet.
Renter til bank skyldes den kassekredit, som blev oprettet ifm. renovering af bagtrapperne.
Der er en stigning i udgiften til trappelys.
Prisen til Gårdlauget er faldet.
Ift. aktiver så er der 0 kr. på kontoen, idet vi har brugt pengene på renoveringen af bagtrapperne. Restancer er én andelshaver, som ved Generalforsamlingen har betalt.
Halvdelen af prisen for bagtrapperne er tillagt værdien af ejendommen, hvorfor det samlede beløb for aktiver er højere i år end sidste år.
Ift. passiver så dækker skyldige omkostninger over en varmeregning, som er betalt. Der var en tilbagebetaling på 10.000 kr. til varme og efterbetaling på 3.500 kr. til vand.
Den kortfristede gæld er på ca. 260.000 kr. og prioritetsgælden er på 7,75 mio. kr. Sidstnævnte er faldet pga. afdrag.
Formue løber samlet op på ca. 27,5 mio. kr.
Vi har brugt indestående på kontoen, men har fået en stigning som passer ift. afdraget på lånet. Samlet set er der ingen ændringer i værdien af de enkelte andelsboliger.
Uddybende ift. specifikationer så er der brugt knap 8.000 kr. på et nyt varmeanlæg, som var krævet fra ISTA. Halvdelen af beløbet for renovering af bagtrapperne er skønsmæssigt overført til ejendomsforbedring jf. tidligere og den anden halvdel til udgifter. Ift. ekstraordinære udgifter er stiftelsesprovisionen gået til stiftelse af kassekreditten.
Generalforsamlingen spurgte ind til hvad udgifterne til varme og vandregnskaber dækker. Ole meddelte, at det er penge til ISA. Ifm. udgift til lys på bagtrappen blev der spurgt ind til, hvorfor lyset brænder hele tiden. Bestyrelsen oplyste, at det er nye LED-lamper som bruger mindre energi selvom de brænder hele tiden. Det skal bemærkes, at de brænder på svag styrke hele tiden og kun på fuld styrke, når der er bevægelse på den enkelte etage.
Årsregnskabet blev godkendt.
4. Budget 2017
Ole gennemgik budgettet, som lignede det fra sidste år. Måske sker der et fald i renten pga. nyt lån. Det skal bemærkes, at der er sket et fald i gælden.
Der er ingen huslejestigning.
Budgettet blev godkendt
5. Indkomne forslag
Bestyrelsen stillede to forslag om bemyndigelse af bestyrelsen til hhv. omlægning af lånet og afholdelse af udgifter til udarbejdelse af altanprojekt.
Bestyrelsen har været i kontakt med RealKredit Danmark, som kan tilbyde et Flex-Life lån med indledende afdragsfrihed i 3 år og en samlet løbetid på 20 år. Der er mulighed for et tilvalg med mere afdragsfrihed, hvilket ikke er muligt med det lån vi har i dag. Lånet indebærer, at renten bindes i min. 3 år, men det kan gøres i op til 10 år. En evt. omlæggelse vil give bedre muligheder for at få likviditet i foreningen og få indfriet kassekreditten. Dertil vil det være et arbejdsredskab ift. evt. kommende projekter, som eksempelvis altaner. Forslaget er ikke stillet som, at bestyrelsen skal, men en bemyndigelse, idet der kan ske ændringer på markedet, som medfører andre omstændigheder.
Forslaget blev enstemmigt vedtaget
Bestyrelsen beder om tilladelse til at indhente tilbud på altaner til flest mulige andelshavere.
Bestyrelsen oplyste i den forbindelse, at planen er at indkalde til generalforsamling, når pris og nærmere detaljer for projektet vides.
Generalforsamlingen spurgte ind til pris/afregning samt tilskrivning af værdien på altan til lejligheden/ejendommen. Ole oplyste, at det er svært at sige på forhånd. Der er flere modeller, som må diskuteres, når vi er længere i processen og har noget mere konkret at forholde os til.
Forslaget blev enstemmigt vedtaget
6. Valg til bestyrelsen og revisor
Mike og Rasmus er på valg til hhv. formand og bestyrelsesmedlem.
Mike havde ingen modkandidat og blev derfor enstemmigt valgt som formand.
Rasmus blev ligeledes genvalgt.
Bestyrelsen består på baggrund af valget det næste år af
- Formand Mike Tylak
- Christian Hovgaard Johansen
- Jesper Frydenlund
- Rasmus Jelbo
- Laura Kudsk Brink
Aase, Lisbeth og Amalie stillede op som suppleanter.
Ved afstemning blev Amalie valgt som 1. suppleant, Lisbeth som 2. og Aase som 3.
Ole Bentzon genopstillede som revisor og Else Carlsen som kritisk revisor.
Begge blev enstemmigt valgt.
7. Valg af administrator
Ole Grønlund genopstiller og blev valgt.
8. Eventuelt
En andelshaver spurgte ind til, om der havde været mere konkret snak omkring renovering af fortrappen. Der er nogle gener med træk og lignende pga. de gamle døre. Bestyrelsen meddelte, at der ikke har været meget snak om det, men at det har været vendt og at bestyrelsen er lydhør overfor projektet.
Yderligere lød der en opfordring fra altanudvalget om at melde sig, da udvalget ikke har mange medlemmer.
Referent: Laura Brink