Tilstede:
Sankelmarksgade 21: st. th, 1. tv, 2 th, 3. th, 4. tv og 4. th.
Sønder Boulevard 76: 1. tv, 2. th, 3. tv, 3. th, 5. tv og 5. th
Fraværende:
Sankelmarksgade 21: 1. th, 2. tv, 3. tv, 5. tv og 5. th
Sønder Boulevard 76: 1. th, 2. tv, 4. tv og 4. th
1. Valg af dirigent
Ole Grønlund blev valgt som dirigent. Ole meddelte generalforsamlingen, at formalia for indkaldelsen ikke var overholdt, idet opslaget i 76 har været taget ned i en periode, og regnskabet var blevet omdelt for sent. Sidstnævnte skyldtes en misforståelse med revisor. Der afholdes en fortsættelse af nærværende generalforsamling på et senere tidspunkt, hvor regnskabet formelt vedtages.
2. Bestyrelsens beretning
Formanden berettede, at bestyrelsens arbejde i 2020 har været anderledes ift. tidligere år pga. coronasituationen. Der har derfor kun været afholdt to fysiske møder og resterende ting ordnet virtuelt og på mail. Bestyrelsens arbejde har i 2020 koncerteret sig om følgende:
- Der har været forhandlinger vedrørende huslejestigning mellem foreningen og lejer i 76 st. tv. Sagen endte i retten efter stævning fra lejers advokat. Rettergangen har været afholdt mellem advokater, og bestyrelsen har fulgt sagen via referater og er kommet med kommentarer og muligheder for forlig undervejs. Sagen blev lukket med en forhøjelse fra en årligt husleje på ca. 120.000 kr. til ca. 160.000 kr. fordelt over seks år med virkning fra d. 1. oktober 2020.
- Brandkammen mellem Sdr. Boulevard 74 og 76 er blevet muret op på ny ifm. at 74 fik lagt nyt tag på deres ejendom. Servitut for bygningen siger, at vedligeholdelsen af brandkammen er delt 50/50 mellem de to foreninger. Naboforeningens oprindelige pris, som de mente skulle deles 50/50, lød på ca. 199.000 kr. Foreningens rådgiver estimerede en pris på ca. 120.000 kr. Foreningen tilbød derfor at betale 60.000 kr. Naboforeningen foreslog derfor, at vi mødtes på midten mellem deres realiserede omkostninger og vores rådgivers estimat – altså en pris på 158.000 kr. samlet set, og derfor en fordeling på 79.000 kr. pr. forening., hvor de så betalte resten op til 199.000. Foreningen accepterede dette forslag.
- Låneomlægning af gammelt lån samt optagelse af nyt lån på kr. 3.000.000,-
Kurstab ved indfrielse af gammelt lån ca. kr. 675.000,-
Nyt lån kr. 11.200.000,- rente 1% fast rente i 30 år
Afdragsfrit i opr. 10 år p.t. de næste 9år - Der er lavet abonnementsaftale med ny vinduespudser (vinduespudser.dk). Den gamle leverandør opsagde abonnementet i december.
- Ejendommen har fået ny energimærkning med mærkningen C
- Vandrør, der dryppede i lejlighed i 21, er blevet fikset.
- Et hul på faldstammen i 76 3. tv er blevet fikset.
- Blandingsbatteri i viceværts lejlighed er blevet udskiftet.
- Der er lavet nogle småreparationer af bl.a. kabelbakke i kælder, sikringer, der springer grundet grundvandspumpen og opsætning af rottespærre.
- Operations Dagsværk blevet hyret til at vaske trapper.
- Et par adkomsterklæringer er blevet rundsendt og underskrevet.
- Ansøgning om altaner blev indsendt til kommunen i december 2019, men kommunen behandlede ikke ansøgningen i 2020. En byggetekniskrådgiver, firmaet Gaihede, blev koblet på projektet.
- I fællesrummet er der blevet udført professionel rengøring, der er lavet ekstra nøgler og låsen til gården er blevet udskiftet. Der er derudover blevet afsat en pulje på 30.000 kr. til indkøb til lokalet og vedligeholdelse af lokalet.
- I barnevognsrum er låsen blevet udskiftet med en smæklås.
- Der har været lidt udfordringer ift. indbetalinger i vaskelauget, hvor bestyrelsen har været inddraget.
- Lejlighederne 76, 2. tv og 21, 1. th er blevet solgt.
Generelforsamlingen godkendte beretningen.
Der var efterfølgende en kort drøftelse af status på altanprojektet, som kommunen har givet byggetilladelse til. Tidshorisonten for opsætningen af altanerne er ukendt. På den korte bane skal radiatorer, som måtte stå i vejen for de kommende altaner, flyttes. Bestyrelsen har besluttet, at Altana ligeledes står for den del af projektet. I forhold til økonomi så vil andelshavere, som får en altan, komme til at betale en forholdsmæssig del af lånet svarende til prisen på deres altan. Altanerne vil ikke blive en del af ejendommens værdi, men blive en forbedring til de enkelte lejligheder, som får en altan. Den konkrete økonomi vil blive drøftet på et senere tidspunkt, når den præcis pris for altaner og evt. afledte udgifter (fx flytning af radiatorer) er på plads.
3. Forelæggelse af årsregnskab 2020
Ole fremlagde årsregnskabet for 2020, som er udarbejdet på grundlag af værdi på ejendommen på 40.000.000 kr., som er godkendt på generalforsamlingen for 2019. Der vil på baggrund af det indkomne forslag om fastsættelse af værdien af foreningens ejendom (jf. punkt 5) blive udarbejdet et revideret regnskab, som skal godkendes på en fortsættelse af nærværende generalforsamling.
4. Budget 2021
Ole gennemgik budgetforslaget for 2021. I forhold til 2020, så falder posten til vedligeholdelse og opsparing en smule og ellers er der en mindre stigning på posten til forsikringer og udarbejdelse af varme- og vandregnskab. I forhold til lejeindtægter er den faldende ift. 2020, men vil på sigt stige pga. den 6-årig indfasning af aftalen om huslejestigning med lejer af 76, st. tv.
Budgettet medfører uændret boligafgift ift. 2020. Altanprojektet kan dog medføre stigning i husleje for de andelshavere, der skal have en altan.
Budgettet for 2021 blev enstemmigt godkendt af generalforsamlingen.
5. Indkomne forslag
Forslag om fastsættelse af værdien af foreningens ejendom til en værdi mellem den nuværende værdi kr. 40.000.000 og kr. 46.900.000, jfr. valuarvurderingen af 30.06.2020:
Ole fremlagde forslaget for generalforsamlingen herunder at bestyrelsen på baggrund af ny lovgivning i juni 2020 havde indhentet en ny valuarvurdering med henblik på vedtagelse på den næstkommende generalforsamling. Bestyrelsen oplyste, at de ikke havde nogen anbefaling ift. fastsættelsen, men ønskede en drøftelse med generalforsamlingen.
Generalforsamlingen drøftede forslaget. Det blev bemærket, at værdien af foreningens ejendom sammenlignet med lignende ejendom ligger i den lave ende, hvilket kunne tale for at vedtage den maksimale værdi. Der blev derudover spurgt til, om reglerne er således, at man på et senere tidspunkt kan hæve værdien til den maksimale. Ole oplyste, at den værdi som fastlægges på generalforsamlingen nu vil blive fastholdt fremadrettet, medmindre der sker ændringer af lovgivningen. Det er således usikkert, hvad der præcist kommer til at ske, når de offentlige vurderinger en gang igen blive opdateret.
På baggrund af drøftelserne blev generalforsamlingen enige om at lave afstemning om en værdi på hhv. kr. 45.000.000 og kr. 46.900.000.
Generalforsamlingen vedtog en værdi af foreningens ejendom på kr. 46.900.000 med 7 stemmer. Der var 4 stemmer for en værdi på kr. 45.000.000 og én der stemte blankt.
6. Valg til bestyrelsen og revisor
Jesper og Laura var på valg. Begge blev genvalgt af en enig generalforsamling.
Bestyrelsen består på baggrund af valget det næste år af
- Formand Mike Tylak
- Rasmus Jelbo
- Lisbeth Lund
- Jesper Frydenlund
- Laura Kudsk Brink
Marie, Amalie og Aase genopstillede som hhv. 1. suppleant, 2. suppleant og 3. suppleant. Alle blev genvalgt af en enig generalforsamling.
Ole Bentzon genopstillede som foreningens revisor. Ole blev valgt af en enig generalforsamling.
Else Carlsen genopstillede som kritisk revisor. Else blev valgt af en enig generalforsamling.
7. Valg af administrator
Ole Grønlund genopstillede som administrator. Ole bemærkede, at han var opmærksom på, at der skal ses på hans afløser på sigt pga. hans alder. Ole blev valgt af en enig generalforsamling.
8. Eventuelt
En andelshaver spurgte til, hvordan foreningens medlemmer ville se på et forslag om at indføre en ny paragraf i vedtægterne, der giver mulighed for at bytte lejligheder med eksterne købere. Paragraffen skal gælde før reglen om overdragelse i lige linje og den interne venteliste. Generalforsamlingen udtrykte forståelse for baggrunden for forslaget, idet boligmarkedet kan give visse udfordringer, hvis man ønsker at flytte til en anden eller en større bolig i københavnsområdet. Der blev rejst en bekymring for, hvorvidt det kunne medføre trevejs-byt, hvor der er tre parter og dermed boliger i spil ifm. en handel. Det kan gøre det svære at vide, hvem der kommer ind i foreningen. Det blev også bemærket, at en sådan regel kan gøre det svære for andelshavere i foreningen at flytte til større eller mindre lejligheder, idet den nye regel placeres før den interne venteliste. Et af formålene med oprettelsen af den interne venteliste var at give mulighed for at andelshavere kunne blive i foreningen i takt med behov for en større eller mindre bolig. Det blev yderligere bemærket, at det med de nuværende regler er muligt at foretage et byt med eksterne købere, såfremt der ikke er andelshavere på den interne venteliste, som ønsker at købe den givne lejlighed. En løsning kunne være at lave en uformel høring hos andelshavere på ventelisten, hvis man havde et ønske om at foretage en bytning af boliger. Det udelukker dog ikke, at en lejlighed ved et salg skal tilbydes til den interne venteliste før et eksternt salg/bytning kan ske.
Ole oplyste om, at det i fremtiden bliver lovpligtigt at lave en opgørelse af forbrug af vand og varme på månedlig basis. Det vil være muligt at få den tilsendt via email og brev. Bestyrelsen sørger for opdatering af oversigten over mailadresser i foreningen, så dem der har en email kan få opgørelsen tilsendt her.
Der blev spurgt til, hvor man skal henvende sig, hvis man ønsker at leje fælleslokalet. Bestyrelsen oplyste, at der ikke er en person, som er ansvarlig for udlejningen. Der vil blive hængt en årskalender op i opgangen i 76, hvor man kan skrive sig på for både 2021 og 2022.
Der blev yderligere spurgt til, om der kan blive lavet en detaljeret gennemgang af hvad altanerne vil koste i ekstra husleje. Ole oplyste, at da de endelige priser endnu ikke kendes, er det ikke muligt endnu. Bestyrelsen sørger for at andelshavere orienteres, når de endelig priser for altanerne og evt. afledte udgifter kendes.
Referent: Laura