Tilstede:
Sankelmarksgade 21: st. th, 1. tv, 1. th, 3. tv, 4. tv, 4. th, 5. tv
Sønder Boulevard 76: 1. th, 1. tv, 2. tv, 2. th, 3. th, 4. tv, 5. tv og 5. th
Fraværende:
Sankelmarksgade 21: 2. tv, 2. th, 3. th og 5. th
Sønder Boulevard 76: 3. tv og 4. th
1. Valg af dirigent
Rasmus Jelbo blev valgt som dirigent. Rasmus oplyste indledningsvist generalforsamlingen om, at formalia for indkaldelsen var overholdt. Det blev derudover konstateret, at generalforsamlingen var beslutningsdygtig ift. de stillede forslag, idet 2/3 af andelshaverne var mødt op til generalforsamlingen.
2. Formandens beretning
Formanden berettede, at bestyrelsens arbejde i 2018 havde koncerteret sig om følgende:
- Økonomien har generelt været meget stram i 2018, så bestyrelsen har forsøgt at gå på listetæer og holde skindet på næsen. Nyt lån med mere handlefrihed blev indgået i efteråret, som bl.a. skulle sikre, at vi fik betalt af på kassekreditten, men også fremadrettet give afdragsfrihed i en periode på tre år.
- Sag vedr. skimmelsvamp mellem 1. og 2. tv 76, som har kørt hele året. Bestyrelsen har fået indhentet et par tilbud og haft skyldsspørgsmålet afprøvet hos en advokat for at få en vurdering af om foreningen kan stille retsligt krav mod tidligere andelshavere, hvor skaden opstod.
- Udvalgte personer i andelsforeningen har fået et kursus i fjernvarmeanlægget og fået lidt yderligere viden om rørsystem i kælderen. Det blev i den forbindelse anbefalet at få en snarlig afkalkning af cylindere i kælderen samt at få kigget på rørsamlingerne.
- Opmåling af erhvervslokalerne er blevet færdiggjort, så opmålingen nu kan bruges til evt. at justere på huslejen.
- Brandslukkere på bagtrappen har fået testet trykket. Viceværten tjekker dem løbende.
- Der har været undersøgt lidt forskellige muligheder for at få en sammenklappelig bænk foran barnevognsrummet.
- Der er fulgt op på antenneproblemer hos enkelte andelshavere. Der har ikke været trukket kabler ud til alle lejligheder i sin tid, og derfor kan man ikke forvente, at man er koblet op på fællesantennen.
- Internettet fra Fiberby er steget med 20 kr., således det koster 120 kr. om måneden.
- Altanudvalgets arbejde, som bestyrelsen løbende har fulgt og er kommet med input til undervejs ved indhentning af tilbud.
- Udskiftning af smadret rude ved hoveddør på Sdr. Boulevard.
- Udlejning af barnevognsrum ifm. Distortion
- Rensning af tagrende mod gården. Bestyrelsen tog sagen i egen hånd, da likviditeten var presset og tilbuddene vurderedes for dyre.
- Renskrivning af vedtægter og sammenhold med tidligere udgaver samt snak om hvorvidt der skal revideres i vedtægterne – arbejdet pågår, men nåede ikke at komme i mål inden Generalforsamling 2019.
- Undersøgelse af økonomien i kommunens indkrævning af betaling for renholdelse af fortov, som blev kritiseret af statsrevisorerne. Kommunen tilbagebetaler de penge, som er blevet opkrævet uretmæssigt.
- Indsendelse af klage til Gårdlauget over beboeres inddragelse af fællesarealer. Skriv havde bl.a. fokus på den store mængder af cykler, der skubbes ned i vores ende af gården.
- Indhentning af ny valuarvurdering herunder rundvisning af ejendomsmægler i ejendommen.
- Et enkelt sprunget vandrør hos 21, 1. tv. Sagen behandles af forsikringen.
- Enkelte bank-dokumenter er blevet underskrevet.
- Bestyrelsen har undersøgt mulighederne for betalingsservice, men vurderede at det var for dyrt.
- Lejlighedshandler: Else-Marie gik bort i foråret 2018. Skifteretten var inde over og efter 3-4 måneder kunne vi byde ny andelshaver, Laura Køhler-Johansen, velkommen.
Generalforsamlingen udtrykte ærgrelse over advokatens vurdering af, at tidligere andelshavere ikke kan stilles til ansvar for skaden med skimmelsvamp. Bestyrelsen tilkendegav stor forståelse for denne frustrationen. Generalforsamlingen drøftede derudover udfordringen med et stort antal cykler i foreningens ende af gården. Det blev foreslået, at gårdlauget får juridisk hjælp i forbindelse med en kommende cykeloprydning for at undgå tidligere sag, som har afholdt gårdlauget for at foretage cykeloprydninger igen.
Generelforsamlingen godkendte beretningen.
3. Forslag om at værdien af foreningens ejendom fastsættes til kr. 40.000.000 ,-
Foreningens valuarvurdering skal fornyes ca. en gang hvert 1,5 år. Bestyrelsen har på den baggrund indhentet en ny valuarvurdering pr. 31.12.2018.
Den nye valuarvurdering lyder på 44,1 mio. kr. Valuarvurderingen foretages ud fra, hvad ejendommen vil kunne udlejes til, hvis det var udlejningslejligheder.
Bestyrelsen stillede forslag om, at foreningens ejendom fastsættes til en værdi på 40 mio. kr. Årsagen til, at bestyrelsen ikke ønsker at benytte den fulde vurdering, er, at der er politisk debat omkring udlejningsejendomme i øjeblikket.
Der blev af generalforsamlingen stillet spørgsmålstegn ved, om vurderingen ligger for lavt. Idet der er forskel på ejendomme, deres placering osv. er det svært at sammenligne vurderinger. Derudover bemærkede Ole, at der tidligere har været retssager, hvor foreninger er blevet dømt til at betale penge tilbage til andelshavere, hvis vurderingen var sat for højt. Ole gjorde også opmærksom på, at firmaet som foreningen har brugt, Poul Erik Bech er et stort firma, som bruges meget. Foreningen brugte også det firma, sidst foreningen fastsatte ejendommens værdi på baggrund af en valuarvurdering. Generalforsamlingen bakkede derudover op om at gå forsigtigt til værks og kun lave en mindre stigning i ejendommens værdi.
Forslaget blev enstemmigt vedtaget af generalforsamlingen.
4. Forelæggelse af årsregnskab 2018
Ole fremlagde årsregnskabet for 2018 med afsæt i generalforsamlingens beslutning om, at ejendommens værdi fastsættes til 40 mio. kr.
Foreningen har i 2018 haft indtægter på i alt ca. 1 mio. kr. Modsat har foreningens udgifter været på i alt ca. 550.000 kr. Samlet giver det et regnskabsmæssigt overskud på 387.000 kr. Dette overskud er brugt til at betale afdrag til banken.
I forbindelse med gennemgangen af udgifterne blev der spurgt til størrelsen på foreningens bidrag til gårdlauget herunder om gårdlauget har en opsparing. Rasmus, som sidder med i gårdlauget fra foreningen, kunne fortælle, at der er en god opsparing i gårdlauget. Derudover blev det bemærket, at gårdlauget har en havemand, som betales af gårdlaugets indtægt.
Ved gennemgangen af foreningens aktiver i 2018 bemærkede Ole, at der for første gang i mange år ikke er nogen restancer i foreningen. Under foreningens passiver blev det bemærket, at foreningens låneomlægning har medført, at der ved årets udgang var et plus på ca. 100.000 kr. på foreningens konto. Samlet har foreningen en kortfristet gæld på 150.000 kr. ultimo 2018. Samlet set har foreningen en gæld på 7,6 mio. kr.
Regnskabet for 2018 medfører, at værdien af lejlighederne stiger ift. sidste års regnskab.
Ved specifikationer til årsregnskabet bemærkede Ole, at der er brugt ca. 48.000 kr. på omprioritering af lånet samt 13.000 kr. på opmåling af erhvervslokalerne.
I den forbindelse spurgte generalforsamlingen til størrelsen på lokalerne samt ændring af deres husleje. Bestyrelsen kan hertil oplyse, at kontorlokalet er 75 m2 og værtshuset 106 m2 plus 12 m2 kælder. Huslejen er ikke ændret, da bestyrelsen har afventet ny valuarvurdering.
Ole oplyste afslutningsvist, at foreningen samlet set havde en skattepligtig indkomst på 151.000 kr. i 2018. Det medførte et skattemæssigt overskud på 10.000 kr.
Regnskabet for 2018 blev enstemmigt godkendt af generalforsamlingen.
5. Budget 2019
Ole gennemgik budgetforslag for 2019. I forhold til 2018, så falder udgifter til prioriteter, renter og bidrag væsentligt til 134.000 kr. fra 552.000 kr. Denne forskel skyldes, at lånet er omlagt til at være afdragsfrit. Denne ændring medfører, at posten til vedligeholdelse og opsparing ligeledes stiger i forhold til 2018. Derudover ligner budgettet for 2019 budgettet for 2018, og dermed er boligafgiften uændret.
Budgettet for 2019 blev enstemmigt godkendt af generalforsamlingen.
6. Indkomne forslag
Forslag om tilladelse til at loftsrummene inddrages i 5. sals-lejlighederne
5.-salslejlighederne stillede i alt 3 forslag i relation til inddragelse loftsrummene. Med det første af tre forslag ønsker 5.-salslejlighederne generalforsamlingens tilladelse til, at de fire 5.-salslejligheder må inddrage de overliggende loftsrum til deres andelsboliger. Betingelserne for inddragelsen er:
- At de rette myndighedsgodkendelser foreligger
- At alle udgifter (herunder finansiering, ombygningsomkostninger, rådgivning, opmåling osv.) i forbindelse med inddragelsen af loftsrum påhviler 5.-salslejlighederne. Dvs. ingen udgift påhviler eller overføres til andelsforeningen eller andre andelshavere.
- At der efter istandsættelsen af loftet bliver foretaget en justering af fordelingstallet for de involverede lejligheder, således at foreningens samlede fordelingstal øges (+6 er et rimeligt skøn i den forbindelse) og dermed øges boligafgiften og den månedlige indtægt.
- De nøjagtige tal (opmåling og vurdering) udføres af foreningens sædvanlige vurderingsmand (Friborg & Lassen) for 5. sals regning og den nøjagtige beregning udføres af Ole Grønlund og/eller revisor for 5. sals regning, hvis Ole Grønlund vil påtage sig dette.
- Det beløb, som 5.-salslejlighederne vil betale for at kunne tage loftsrummene i brug vil være det brugbare areal (over 1,2 meter) ganget med en halv andelskrone.
Forslaget indebærer, at andelsboligforeningen finansierer, dvs. at andelsboligsforeningen optager det nødvendige lån, som 5. salslejlighederne forrenter og evt. afdrager ved at ”købe” de istandsatte m2 til den fulde andelskrone. Er omkostningerne til istandsættelsen af loftet og dermed lånet større end købesummen for det istandsatte areal, lægges denne udgift oven i den almindelige boligafgift som forbedringsleje.
Generalforsamlingen drøftede værdien af de evt. nye kvadratmeter herunder om værdien skal være en hel eller en halv andelskrone. 5.-salslejlighederne oplyste, at de ikke finder det rimeligt, at værdien fastsættes til en hel andelskrone, idet brugsværdien af kvadratmeterne ikke er den samme som for kvadratmeter i lejlighederne. Der er bl.a. udluftning, skårstene mm. som fylder samtidig med, at der bliver lavt til kip, når den nødvendige isolering af gulv og vægge er opsat. Dertil kommer, at der er tale om udenomsareal, hvor der ikke må sove nogen. Der vil dermed være tale om få kvadratmeter, hvor der er minimum 1,2 meter i højden. Generalforsamlingen havde overvejende forståelse for dette bagvedliggende rationale for fastsættelsen af værdien af de evt. kommende kvadratmeter. 5.-salslejlighederne gjorde også opmærksom på, at forslaget er udarbejdet med inspiration fra andre foreninger, som tidligere har haft denne procedure i lignende sager samt at det er samme tankegang, som ligger bag det nuværende fordelingstal for 5.-salslejlighederne.
I forbindelse med denne drøftelse udtrykte flere andelshavere krav om, at det i kontrakten (jf. tredje forslag) tydeligt står angivet, hvad værdien af kvadratmeterne er.
5.-salslejlighederne gjorde derudover også opmærksom på, at forslaget skal ses i forhold til forslaget om altaner, samt som en forbedring der kan være med til at gøre 5.-salslejlighederne større og dermed mere attraktive og størrelsesmæssige passende for de nuværende andelshavere, så de vil blive boende.
Generalforsamlingen drøftede også selve finansieringen og salget af de nye kvadratmeter. Det blev oplyst, at andelsforeningen tager lånet til at istandsætte loftsrummene. 5-salslejlighederne forrenter lånet og evt. afdrager ved at ”købe” de istandsætte kvadratmeter til den fulde andelskrone. Dette er i stil med finansieringen af altanerne. Det blev også oplyst, at der på baggrund af en evt. kommende inddragelse af loftsrummene bliver fastsat et fordelingstal ud fra brugsværdien af det nye areal. Dette tal bliver lagt til det eksisterende fordelingstal for lejlighederne. Det er det samlede tal, som bestemmer værdien af lejligheden samt huslejen.
Generalforsamlingen havde også en længere drøftelse af antallet og størrelserne på kælderrummene, idet en inddragelse af loftsrummene vil betyde, at andelshavere som i dag har deres ting på loftet, skal have dem i kælderen. Bestyrelsen kunne oplyse, at alle andelshavere har et kælderrum, dog af varierende størrelse. Nogle andelshavere ønskede at få et kælderrum på størrelse med deres loftsrum for at få plads til alle deres ejendele. Generalforsamlingen havde på den baggrund en drøftelse af, hvorvidt kælderrummenes størrelse og placering skulle revideres for at gøre dem lige store. Dog er der udfordringer herved, idet der er nogle vægge, som ikke kan flyttes uden videre. Det blev derfor foreslået, at andelshavere forsøgte at bytte kælderrum internt. Generelt var der opbakning fra generalforsamlingen til at se nærmere på kælderrummene og finde en løsning, såfremt loftsrummene inddrages, som tilgodeser alle andelshaveres behov. Dog oplyste Ole, at det ikke var muligt at koble en betingelse om kælderrummene til forslaget.
Nogle andelshavere gjorde i den forbindelse opmærksom på, at det for mange år siden var blevet besluttet, at andelshavere ikke må have ting på loftet grundet brandfare. Hovedparten af andelshaverne på generalforsamlingen var dog ikke bekendt med dette forhold.
Der var også en drøftelse af, hvad foreningen kan være med til finansiere, eksempelvis også nyt badeværelse. Hertil blev det svaret, at foreningen finansierer forbedringer, så bidrager til at hele ejendommen bliver mere værd. Samtidig betyder dette forslag, at foreningen får en højere huslejeindtægt. Derudover blev 5-salslejlighederne opfordret til at foretage inddragelsen på en gang og ikke af flere omgange.
Forslaget blev vedtaget med 13 stemmer for. 2 stemte blankt.
Det andet af de tre forslag vedrører tilladelse til at låne pengene til istandsættelsen gennem andelsboligforeningen, hvor første forslag vedrørte lov til at købe loftsrummene.
Forslaget indebærer, at andelsboligsforeningen finansierer, dvs. at andelsboligforeningen optager de nødvendige lån, som 5. sal forrenter og evt. afdrage ved at købe de istandsatte kvadratmeter til den fulde andelskrone. Er omkostningerne til istandsættelsen af loftet og dermed lånet større end købesummen for det istandsatte areal, lægges denne udgift oven i den almindelige boligafgift som forbedringsleje.
Forslaget blev enstemmigt vedtaget af generalforsamlingen.
Det tredje af de 3 forslag indebærer, at der udarbejdes en kontrakt mellem andelsboligforeningen og 5. salslejlighederne, der tager udgangspunkt i forskrifterne fra ABF. 5.-salslejlighederne betaler for omkostningerne i forbindelse med kontrakten.
Generalforsamlingen spurgte til, hvem andelsboligforeningen i praksis vil være. Hertil blev det oplyst at forslagsstillere står for udarbejdelsen af kontrakten, som bestyrelsen godkender. Det blev i forlængelse heraf bemærket, at 2 af de nuværende bestyrelsesmedlemmer er inhabile i denne sag, idet de bor på 5. sal.
Derudover var der en drøftelse af at sikre at inddragelsen af loftsrummene ikke kommer til at forløbe som tidligere lignende sager. Derfor blev det af generalforsamlingen pointeret, at kontrakten skal udarbejdes med inddragelse af ABF samt at der skal indskrives oplysninger om andelskrone for de inddragede kvadratmeter i kontrakten. I forlængelse heraf blev generalforsamlingen enige om, at udkast til kontrakten deles med hele foreningens andelshavere med henblik på evt. indsigelser eller bemærkninger til kontrakten, inden den underskrives.
Forslaget blev enstemmigt vedtaget af generalforsamlingen.
Forslag om etablering af altaner
Sidste år gav generalforsamlingen tilladelse til at indsende et forprojekt om altaner til kommunen. Der er ikke sket det store siden sidste år blandt andet på grund af foreningens økonomi. For at komme rigtig i gang med projektet, stiller bestyrelsen forslag om at få lov til at iværksætte etableringen af flest mulige altaner i foreningens ejendom mod gaden eller alternativt mod gården i tilfælde af at andelshaver ikke har mulighed for at få en altan mod gaden.
Altanudvalget oplyste generalforsamlingen om, at der er indhentet tilbud fra Kontech på altaner. Den samlede pris i tilbuddet er på lidt under 2 mio. kr. ekskl. moms. Kontech har oplyst, at kontrakten kan annulleres efter kommunens godkendelse, såfremt foreningen måtte ønske det.
Generalforsamlingen gjorde opmærksom på, at foreningen tidligere har haft en dårlig oplevelse i forbindelse med et møde med kommune, Kontech og foreningen omkring altaner. Der blev samtidig udtrykt ønske om at få indkaldt til et lignende nyt møde, hvor særligt altaner på 1. sal kan drøftes med kommunen. Altanudvalget går videre med dette ønske og forhører sig, om det er muligt.
Der blev også spurgt ind til, om altanerne skal ligne den altan, som sidder på hjørnet af Valdemarsgade og Sdr. Boulevard. Hertil blev det oplyst, at Kontech ikke mener det er tilfældet. I stedet forventer de, at de kommer til at ligne dem på ejendommen på hjørnet af Sankelmarksgade/Sdr. Boulevard/Ny Carlsberg Vej.
Ole meddelte derudover generalforsamlingen, at banken gerne vil låne foreningen penge til at finansiere altanerne. Ole har således modtaget et tilbud på at låne 3 mio. kr. med afdrag. I den forbindelse blev der spurgt indtil, hvordan værdien af altanerne tilskrives i forbindelse med et salg. Ole oplyste hertil, at altanerne vil blive anset som en individuel forbedring til hver enkel lejlighed, som får en.
Forslaget blev vedtaget med 13 stemmer for. 1 stemte imod og 1 stemte blankt.
Omlægning af lån
For at finansiere de vedtagne forslag om inddragelse af loftsrummene og altanerne, skal der optages et lån. Alternativt kan der laves et nyt samlet lån for foreningen. Der er ingen udfordringer med det nuværende lån og forslagene lige nu, men på sigt vil det ændre sig, idet vi har afdragsfrihed i 3 år pt.
Derfor stiller bestyrelsen forslag om, at bestyrelsen bemyndiges til at optage det nødvendige lån til finansieringen af de vedtagne forslag. Bemyndigelsen indebærer, at bestyrelsen optager et nyt lån med længst mulig afdragsfrihed (gerne mere end 10 år) eller ved at optage et nyt samlet lån således at lånene får længst mulig afdragsfrihed.
Generalforsamlingen spurgt til fordele og ulemper ved afdragsfrie lån. Ole meddelte, at den isolerede fordel ved et afdragsfrit lån er, at lånet har den værdi det har. Betales der afdrag og ikke kun rente og bidrag, så bliver friværdien mellem lån og lejlighedens værdi større. Tidligere var det godt med afdrag pga. den høje rente. Derudover blev der spurgt til afskrivningen på altan. Svaret herpå er at afskrivningen på altaner er meget lang.
Generalforsamling vedtog enstemmigt forslaget.
7. Valg til bestyrelsen og revisor
Christian, Jesper og Laura var på valg, og genopstillede alle tre. Ingen andre ønskede at stille op til bestyrelsen. Generalforsamlingen var enstemmigt enige om, at de tre fortsætter i bestyrelsen.
Bestyrelsen består på baggrund af valget det næste år af
- Formand Mike Tylak
- Rasmus Jelbo
- Christian Hovgaard Johansen
- Jesper Frydenlund
- Laura Kudsk Brink
Lisbeth, Aase og Lis ønskede at være suppleanter til bestyrelsen i den angivende rækkefølge. Generalforsamlingen besluttede enstemmigt, at de tre andelshavere er suppleanter til bestyrelsen.
Ole Bentzon ønsker fortsat at være foreningens revisor. Generalforsamlingen vedtog, at Ole fortsætter.
Else Carlsen genopstillede som kritisk revisor og blev genvalgt af generalforsamlingen.
8. Administrator
Ole Grønlund genopstiller.
Generalforsamlingen genvalgte enstemmigt, at Ole fortsætter som administrator.
9. Eventuelt
Generalforsamlingen spurgte ind til kvaliteten af rengøringen på trapperne. Bestyrelsen kunne meddele, at viceværten har spurgt efter en støvsuger. Bestyrelsen vil følge op, og spørge om trapperne kan blive støvsuget. I forlængelse heraf drøftede generalforsamlingen forskellige modeller for at få gjort fortrapperne hovedrent. Bl.a. blev det foreslået at få operation dagsværk ud og hjælpe til med det. Bestyrelsen vil se nærmere på dette forslag.
Der blev rejst ønske om at gøre noget ved barnevognene i opgangen i nr. 21. Bestyrelsen meddelte, at der ikke må stå barnevogne i opgangen af hensyn til brandsikring. Barnevogne skal stå i barnevognsrummet. Bestyrelsen udarbejder seddel til opgangen, hvoraf det fremgår. Det blev samtidig påpeget, at en del andelshavere har en del ting stående foran deres døre på for- og bagtrapperne.
Bestyrelsen meddelte afslutningsvist, at bestyrelsen har snakket om at inddrage lokalet i 76, st. th. til foreningsbrug. Det indebærer, at lejeren opsiges ved at der indgås en aftale om overdragelse af lokalet ved en forhandling. Lejer overtog i sin tid lokalt råt, og har derfor forestået istandsættelsen af lokalerne. Hvis lokalet overtages af foreningen kunne det eksempelvis lånes/lejes ud ved fest, fødselsdag osv. Generalforsamlingen bakkede op om, at bestyrelsen undersøger en evt. overtagelse nærmere.
Referent: Laura Brink