Onsdag d. 8. juni 2016
Tilstede:
76 2. tv, 76 2. th, 76 3. th, 76 4. tv, 76 5. tv, 76 5. th, 21 1. tv, 21 2. th, 21 2 th, 21 4. tv, 21 4. th, 21 5. th og Ole
Fraværende:
76 1. tv, 76 1. th, 76 3. tv, 76 4. th, 21 st. th, 21 2. tv, 21 3. tv, 2 3. th og 21 5. tv.
- Valg af dirigent
Rikke, 21 5. th. vælges som dirigent og meddeler at formalia for indkaldelsen af generalforsamlingen er overholdt.
- Formandens beretning
Bestyrelsens arbejde i 2015 har koncentreret sig om følgende
- Rygning på bagtrapperne, hvor der med afsæt i ABF håndbogen, opfordres til ikke at ryge på fællesarealer. Dette er tilføjet i husordenen, som også blev vedtaget på generalforsamling 2015.
- Der er tegnet en ny rørskadeforsikring, så vi i foreningen nu har skjult rørskadeforsikring.
- Indledende snakke om renoveringer i prioriteret rækkefølge og indhentning af tilbud:
- Bagtrapper
Udskiftning af bagdøre ved alle lejeligheder, de nye døre vil være brandsikre.
Murerarbejde i begge opgange (fra kælder til top)
Malerarbejde i begge opgange (fra kælder til top)
- Fortrapper
Murerarbejde
Eftermaling ved murerarbejde (pletvis)
- Problemlokalisering ved 76 5. th. ved snefygning og herefter udbedring af skade.
- Bestyrelsen har på baggrund af låneoplægning 2014 øget likviditeten, og det er disse penge, vi ønsker at bruge på renoveringen, således at der ikke skal ud og lånes penge til formålet.
- Udlejning af barnevognsrum til udsalg ved Distortion-fest. Dette har givet lidt ekstra økonomi til arrangementer i gården bl.a.
- Revner i kældergulv har forårsaget, at vand er trængt ind. Huller og revner er blevet lappet efterfølgende.
- Der er blevet oprettet intern venteliste ved salg af lejligheder.
- Fiberby-proces påbegyndt sommer 2015 – netværk endeligt etableret primo 2016. Arbejdet er dog ikke helt færdigt endnu.
- Kloakker er blevet renset og faldstammer spulet i hele opgangen. Lamper ved højtvandslukke gjorde os opmærksomme på, at der var en tilstoppet kloak.
- Mulighed for brandalarmer er undersøgt og arbejdet fortsættes sideløbende med renovering af ejendom
- Desinficering af et enkelt kælderrum som var aflåst under sidste rensning og under selve bagtrappen 76 efter læk på faldstammen
- Bestyrelsen har fulgt, og følger fortsat, altanudvalgets arbejde tæt. Arbejdet i altanudvalget har koncentreret sig om møder med tre altanfirmaer og at afklare muligheder for altaner mod gaden. Kommunen har i 2015 lavet nye regler, som også er blevet lavet om igen og derfor har det været en længere proces.
Altanudvalget arbejdede i slutningen af 2015 videre med det ene altanfirma. Bestyrelsen har været inddraget i processen løbende og vendt alle større beslutninger med altanudvalget. Pt. er et forprojekt indsendt til kommunen.
- Der har IKKE været nogen salg i 2015
Ingen kommentarer fra andelshaverne.
- Forelæggelse af årsregnskab 2015
Ole gennemgik regnskabet.
Kommentarer til udgifter
Værd at bemærke er, at der er lavere prioritetsrenter i år ift. sidste år. Det skyldes, at foreningen konverterede dets lån og optog et 3 pct. lån, som er billigere ift. det tidligere lån. Derudover så nedsættes betaling til gårdlag med 30 pct. til næste år.
Samlet set er der en lidt lavere udgiftspost ift. 2014.
Der er et driftsoverskuds på 332.000 kr., hvilket stort set er det afdrag vi ikke betaler.
Der regnskabsmæssig overskud er ligeledes på 332.000 kr.
Kommentarer til aktiver
Foreningen har mange flere penge stående i Danske Bank ift. 2014.
Derudover er der lavere mellemregninger med administrator.
Den offentlige vurdering er der ikke ændret ved. Pt. ser det ud til, at den næste først kommer i 2019. Ole meddeler generalforsamlingen, at der eksisterer 3 muligheder, når ejendommens værdi skal fastsættes: 1) Anskaffelsesværdien plus forbedringer, 2) Den offentlige vurdering og 3) En valuar vurdering, som koster 25-30.000 kr. at få lavet og derefter skal fornys hvert år.
Ift. varme og vand, så har en del betalt for meget, så de fleste får noget tilbage.
Ole kommenterede derudover på det stillede forslag, om at give bestyrelsen lov til at ændre lån samt lave en kassekredit. Pt. er foreningen ved at ændre foreningens lån, så vi går fra et 3 pct. lån til 2 pct. Lånet har samme løbetid, men afdrager med det samme.
Det er godt at have mulighed for at lave en kassekredit, når vi når går væk fra det afdragsfrie lån, som har sikret os penge i kassen. Det er nemt for foreningen at lave en kassekredit, idet vi har et ejerpantebrev.
Yderligere så er der som noget nyt vedlagt et nøgleoplysningsskema til regnskabet. Folketinget vedtog dette efter de dårlige historie om andelsboligers økonomi.
Ole gennemgik skemaet. Ole har udfyldt alt i skemaet undtagen rubrikken om finansielle forhold. Det gør banken en gang om året, så vores omlægning af lånet kommer først om et års tid.
Foreningen har en friværdi på 68 pct. – de foreninger man hører om i nyhederne har nul eller minus.
Skemaet bliver revideret en gang i mellem og man kan selv gå ind på ministeriet hjemmeside og se skemaet. Det er et væsentligt dokument at have hvis man skal i banken eller sælge. Ole laver et nyt i løbet af sommeren, men nogle af tallene ændres først 1. februar.
Kommentarer til specifikationer til årsregnskabet
Viser hvad foreningen har brugt udgifterne på. Der er ingen særlig forhold.
Ekstraordinære udgifter var der ingen af, men mange året før pga. låneomlægning.
Med det nye lån, som Ole er ved at optage spare foreningen 40.000 kr. om året med nyt lån.
Foreningen har et skattemæssigt overskud på 35.000 kr., som trækkes fra vores underskud, så det er nede på 372.000 kr.
Generalforsamlingen har ingen kommentarer eller spørgsmål til regnskabet.
- Budget 2016
Budgettet for 2016 tager udgangspunkt i, at foreningen ikke ved noget om altanerne, og dermed tager det ikke højde for de udgifter, som er forbundet med at etablere altaner.
Uændret budget ift. sidste år. Prioriteter, renter osv. er højere, da foreningen begynder at afdrage igen.
Huslejen er ligeledes uændret.
Reduktionen i betalingen til gårdlauget sker først i 2017.
- Indkomne forslag
Forslag 1 er identisk med det fra sidste år. Det er en bemyndigelse til bestyrelsen om at den kan omlægge lån med en række begrænsninger.
Fordelen ved en bemyndigelse er, at man hurtigt kan omlægge lånet, når en god mulighed opstår. Det ville ikke være lige så, hvis man skulle indkalde til møde hver gang, man ønskede at lave lånet om.
Vedtaget enstemmigt
Forslag 2 har Ole været lidt inde på allerede. Vi har ingen kassekredit, men vi har en opsparing som man vil bruge til den renovering, som formanden præsenterede. Der kunne dog opstå en situation, hvor man manglede lidt penge. Derfor beder bestyrelsen om lov til at kunne optaget en kassekredit. Ejerpantebrev stilles som sikkerhed.
Max. er 150.000 kr.
Vedtaget enstemmigt
- Valg til bestyrelsen og revisor
Mike og Rasmus er på valg. Der er ingen andre, som stiller op.
Mike T., Sdr. Boulevard 76 5. tv, 1720 København V
Rasmus J., Sdr. Boulevard 76 5. tv, 1720 København V
De er begge genvalgt.
Bestyrelsesmedlemmer, som ikke er på valg:
Aske K. R., Sdr. Boulevard 76 5. tv,1720 København V
Rikke K. J., Sankelmarksgade 21 5. th, 1676 København V
Christian H. J., Sankelmarksgade 21 3. th, 1676 København V
Som suppleanter besluttes det, at de nuværende tre fortsætter, da ingen andre stiller op. 1. Laura, 2. Aase og 3. Else-Marie er valgt.
Revisoren genopstiller, og han er valgt.
Kritisk, intern revisor: Else fortsætter.
- Valg af administrator
Ole genopstiller, og det vedtages enstemmigt.
- Eventuelt
Valuarvurdering
Nisse, 21 4. th. har ønsket at diskutere valuarvurdering på generalforsamlingen – hvad er fordele og ulemper ved denne vurdering?
Baggrunden er, at det pt. er svært at skulle ud på markedet og købe noget nyt, når værdien af vores boliger ikke følger med markedet. Det er ingen kritik af andelstanken.
Oles kommentarer:
Foreningen har for nogle år siden brugt valuarvurdering. Det var også pga. problemer med den offentlige vurdering, men da den kom op i gear, så sparede man udgiften væk og overgik til den offentlige.
Den valuarvurdering som man får, behøver man ikke at bruge, da man kan sætte den lavere. Valuarvurderingen skal fornyes hvert år, og vedtages på generalforsamlingen. Der kommer en ny offentlig vurdering i 2019. Den kan godt komme før for denne type ejendom, nemlig en erhvervsejendom.
Ole tænker, at det giver god mening at udarbejde en valuarvurdering i forbindelse med etablering af altaner, da man så får en højere værdiforøgelse end altanen selv.
Den første vurdering er relativt dyrere ift. dem som kommer efter. Nok 35.000 kr. Man skal vælge en valuar som har noget erfaring.
Spørgsmål fra generalforsamlingen: Hvad vil det betyde ift. huslejen? Skat vil nok kræve nogle flere penge ind, men det er en længere proces.
Der var generel enighed på generalforsamlingen om at se nærmere på valuarvurderingen, da flere andelshavere er enige i, at det ikke er optimalt at andelsværdien ikke følger med markedet. Bestyrelsen vil undersøge mulighederne over efteråret og se nærmere på en valuarvurdering.
Generalforsamlingen er enig med Ole i, at hvis foreningen skal have altaner så er det hensigtsmæssigt at følge op med en ny vurdering.
Altaner
Aske og Mike kunne på vegne af altanudvalget meddele, at det pt. intet overblik er over tidshorisonten for projektet. Der er som sagt et forprojekt hos kommunen, men det vides ikke hvornår vi får svar og hvordan deres svar vil være. Den fremadrettede proces vil være meget afhængig af, hvorvidt vi modtager et konstruktivt svar med alternativer hvis det er et nej eller om det bare er et nej.
Det firma vi bruger mente projektet ville gå i gang i efteråret, men ja det skete ikke rigtig, da der gik kludder i ansøgning både pga. ændrede regler samt dårlige kommunikation med firmaet og endelig fordi vores kontaktperson i firmaet blev fyret.
Altanudvalget formoder at høre noget fra kommunen i løbet af sommeren.
På den baggrund foreslår Ole at vi tager en ekstraordinær generalforsamling hvor man kun snakker om altaner. Her ville det være nærliggende også at inddrage diskussion om valuarvurdering.
Brug af bagtrappen
På baggrund af kommentarer fra generalforsamlingen om brug af bagtrappen, gøres der opmærksom på, at bagtrappen ikke et pulterkammer. Andelshavere bedes derfor fjerne deres ejendele fra bagtrappen.
Renovering
Status er at bestyrelsen har indhentet tilbud, i alt 3 stk. Christian er ved at finde ud af om han kan få entrepriserne til at arbejde sammen, så vi kan få den billigste løsning.
Overordnet set arbejder bestyrelsen for at finde det bedste og billigste tilbud.
Referent: Laura Brink